La ley 21st Century ROAD to Housing Act, un proyecto de ley de vivienda bipartidista del Senado de los Estados Unidos, se convirtió automáticamente en ley el 11 de julio de 2026. Con el nombre oficial de "Renewing Opportunity in the American Dream (ROAD) to Housing Act" (Ley para Renovar las Oportunidades en el Sueño Americano para el Acceso a la Vivienda), la iniciativa ha sido catalogada como la medida de vivienda más significativa en el país desde la National Affordable Housing Act de 1990, así como "la legislación de vivienda más exhaustiva en décadas". En un contexto de crisis mundial de vivienda, el texto reforma los programas federales de vivienda y amplía las opciones de financiamiento disponibles, otorga subsidios a las comunidades, aborda los requisitos normativos para la construcción y hace frente a la concentración de la propiedad. Esta ley se suma a las iniciativas globales por una vivienda adecuada, tales como límites a los alquileres de corto plazo, impuestos a las unidades residenciales desocupadas y la transformación y reutilización adaptativa de estructuras existentes, con el doble objetivo de aumentar el número de viviendas y poner las actuales a disposición de la población.
El proyecto de ley fue presentado en la Cámara de Representantes el 11 de diciembre de 2025 e impulsado por el Comité de Banca, Vivienda y Asuntos Urbanos del Senado. Tras meses de trabajo, su aprobación representó un inusual consenso bipartidista en la coyuntura política actual de los Estados Unidos. La ley combina elementos de dos proyectos anteriores, integrando entre 40 y 60 propuestas individuales en un único paquete de consenso. El documento incluye medidas de financiamiento para facilitar el acceso a la propiedad, limita la concentración de la propiedad de viviendas disponibles, ofrece incentivos para la construcción mediante la reducción de barreras administrativas y busca modernizar los programas existentes para agilizar los tiempos de aprobación. Sin embargo, el paquete legislativo no aborda ciertas medidas controversiales, como el control de alquileres o la creación de programas de acceso a la vivienda a nivel nacional.
En la actualidad, el acceso a la vivienda está determinado y limitado en gran medida por criterios de mercado, y la precalificación de financiamiento es uno de los principales obstáculos que enfrentan las personas jóvenes para adquirir una vivienda propia. Asimismo, en las culturas occidentales, la propiedad privada representa un valor cultural predominante y una fuente de seguridad para la vejez. Por ello, uno de los objetivos centrales de la ley es facilitar el acceso al financiamiento, en particular para quienes compran por primera vez y para los hogares de menores ingresos. Una de las disposiciones más destacadas establece un programa piloto para aumentar la disponibilidad de hipotecas de bajo monto (créditos hipotecarios de menor valor), instruyendo a las agencias federales a probar nuevos enfoques para facilitar el financiamiento de viviendas de precios moderados. Además, la ley actualiza las normas crediticias para las casas móviles prefabricadas, incentivando a las entidades financieras a tratarlas de manera similar a la vivienda convencional y eliminando requisitos de construcción que encarecían los costos de producción. Del mismo modo, pone en marcha un programa piloto destinado a ayudar a los gobiernos locales a convertir edificios comerciales vacíos en viviendas asequibles.
Al igual que en las medidas de vivienda más recientes de Nueva York, la legislación busca que los programas federales de vivienda existentes funcionen con mayor eficiencia a través de la simplificación de trámites administrativos, la mejora de los sistemas de inspección, la modernización de la gestión de la vivienda pública y una mayor flexibilidad para las agencias locales. Entre los problemas de la crisis mundial de vivienda se encuentran el acceso —condicionado por el financiamiento y la burocracia— y la disponibilidad de unidades habitacionales. En este sentido, la ley prohíbe que las corporaciones que ya poseen más de 350 viviendas unifamiliares adquieran propiedades unifamiliares adicionales ya existentes. Aunque no obliga a las empresas a vender las propiedades que ya poseen, ni prohíbe por completo la propiedad institucional o afecta a inversionistas de menor escala por debajo de ese límite, sí restringe las adquisiciones futuras de las firmas más grandes. Por otra parte, se permite la construcción de comunidades de alquiler para inversionistas institucionales bajo condiciones específicas, con el propósito de canalizar la inversión privada hacia la creación de una nueva oferta de vivienda. Se trata, en definitiva, de un límite legal a la concentración de la propiedad inmobiliaria.
Por otro lado, la ley busca reducir las trabas regulatorias para la construcción de viviendas. La mayoría de las modificaciones tienen por objeto reducir los plazos de aprobación para aquellos proyectos que ya cumplen con los criterios establecidos. El principal instrumento de la norma consiste en generar incentivos para que los municipios autoricen más obras de vivienda, promoviendo —en lugar de imponer— reformas locales en materia de zonificación y permisos. El cambio fundamental radica en la actualización de los requisitos para la revisión de proyectos, incluyendo solicitudes de viviendas prefabricadas, modernización de vivienda pública, administración de programas federales de vivienda y aprobaciones de desarrollo. Con este fin, la ley reforma los programas de vivienda existentes administrados por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD). Asimismo, amplía los programas actuales orientados a preservar la vivienda asequible existente a la vez que mejora su efectividad, como el programa de Demostración de Asistencia al Alquiler (RAD), el Subsidio en Bloque para el Desarrollo Comunitario para la Recuperación ante Desastres (CDBG-DR) y una nueva cohorte de demostración de "Moving to Work" (MTW).
Si bien habrá que esperar para ver el impacto de este paquete legislativo en el inventario de viviendas disponibles, la redacción misma de las medidas sienta un precedente para el suministro de vivienda a nivel global. Con un enfoque centrado en las condiciones actuales, la legislación busca resolver lo que el libre mercado no ha logrado proveer en esta materia. Paralelamente, diversos proyectos arquitectónicos en todo el mundo buscan contribuir a mitigar este déficit incrementando la oferta habitacional disponible. Por ejemplo, MVRDV fue seleccionado para diseñar Inaura, una torre de uso mixto con hotel y residencias en el centro de Dubái. Por su parte, Studio Libeskind, en colaboración con HJ Design Partners y la firma de Seúl SAMOO Architects & Engineers, diseñó un nuevo desarrollo residencial de alta densidad en Seúl, Corea del Sur. Asimismo, el estudio de arquitectura inspirado en la naturaleza, ORGA, finalizó el diseño de un vecindario con huella de carbono negativa en Marknesse, Países Bajos, compuesto por 12 viviendas de alquiler asequibles construidas con un alto porcentaje de materiales biológicos.
Este artículo fue escrito por Antonia Piñeiro. La traducción fue realizada mediante IA.
